Location meublée : une fiscalité méconnue mais attrayante

Les avantages à louer un appartement meublé sont nombreux : une fiscalité attractive, des loyers supérieurs et surtout une liberté contractuelle pour le propriétaire. Cette année, de nombreux changements ont marqué le domaine de la fiscalité qui s’applique aux locations.

Qu’est-ce que la location meublée ?

 À la différence d’une location nue, un logement loué meublé est équipé du mobilier nécessaire à la vie courante du locataire. Un décret publié le 5 août 2015 définit une liste précise de mobilier minimum obligatoire à avoir dans le logement pour que le locataire puisse préparer et prendre ses repas, dormir et entretenir le logement (literie avec couette ou couverture, des plaques de cuisson, des luminaires, de la vaisselle et ustensiles, une table, etc.).

Dans le cadre d’une location meublée, le contrat est conclu pour une durée d’un an, avec un dépôt de garantie limité à deux mois de loyer.

Quel régime fiscal et avantages pour la location meublée ?

La location meublée peut faire l’objet d’une fiscalité spécifique qui s’avère avantageuse pour le propriétaire-bailleur. Les bénéfices tirés d’une location meublée sont considérés comme une activité commerciale. Depuis 2017, il faut donc les déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui est le cas pour les locations vides.

Régime d’imposition pour les revenus issus de la location meublée

Si le propriétaire perçoit moins de 70 000 € HT par an de loyers, il peut automatiquement bénéficier du régime d’imposition micro-BIC et de son abattement forfaitaire de 50 %, à condition que le logement constitue la résidence principale du locataire.

Notez que le régime Micro-BIC n’inclut pas la déduction des charges.

Si les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié des revenus globaux du propriétaire, il est alors considéré comme loueur en meublé non-professionnel et profiter du régime Micro-BIC.

Autre possibilité pour le bailleur, opter pour une déclaration au régime réel, qui permet de déduire toutes les dépenses engagées pour l’acquisition et l’entretien du logement : frais de notaire, intérêts d’emprunts, assurance, travaux, etc.

Ce régime s’applique dès que les recettes annuelles sont supérieures à 70 000 €, mais le propriétaire peut opter volontairement pour cette option s’il en perçoit moins. Bien qu’il soit plus contraignant, ce régime n’en est pas moins intéressant.

Les exonérations pour les revenus issus de la location meublée

Les revenus issus de la location meublée (à titre de résidence principale, secondaire ou de vacances) sont déclarés et imposés dans la catégorie des BIC. Toutefois, il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôts sous certaines conditions :

Le logement doit constituer la résidence principale du propriétaire bailleur. En pratique, celui-ci réduit le nombre de pièces qu’il occupe personnellement. Notez que si les pièces louées forment un logement indépendant de l’habitation principale, l’exonération n’est pas possible.

• les pièces louées meublées doivent constituer pour le locataire sa résidence principale (exemple : un étudiant) ou sa résidence temporaire s’il justifie d’un contrat CDD ou saisonnier.
• le montant du loyer doit être fixé raisonnablement selon l’administration fiscale. En Ile-de-France, ce plafond se définit à 185 € par mètre carré contre 136 € dans les autres régions.

La location meublée reste donc une solution attractive si vous cherchez à investir dans l’immobilier. Nous sommes à votre disposition pour  vous accompagner dans vos projets d’investissement locatif.